Gỡ khó thị trường BĐS, cách nào tránh lặp lại tình trạng bong bóng mà không thể vỡ?

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký công điện chỉ đạo các bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững.

Đây là chỉ đạo kịp thời của người đứng đầu Chính phủ, tuy nhiên giải cứu ở mức độ nào và cách nào để tránh lặp lại tình trạng bất động sản bong bóng mà không thể vỡ như trước gây rất nhiều hệ lụy?

Theo nhà đầu tư Phạm Ngọc Cảnh, chỉ đạo của Chính phủ gỡ khó cho thị trường bất động sản là rất đúng đắn, nhưng việc giải ngân các dự án bất động sản lại phụ thuộc vào các điều kiện vô cùng khắt khe của ngân hàng.

Vì thế, nhà đầu tư vẫn rất khó tiếp cận dòng tiền và nhiều dự án vẫn không thể giải ngân như mong đợi.

"Hiện tại chính sách thắt chặt như thế nên thị trường rất trầm lắng, không có thanh khoản của các nhà đầu tư thì rất khó để thị trường sống lại. Mặc dù các chủ đầu tư vẫn có sản phẩm đưa ra, nhưng quan trọng là các nhà đầu tư họ không giải ngân được.

Bởi ngân hàng họ thắt chặt đưa ra nhiều tiêu chí và phải chứng minh rất nhiều thứ. Tôi hiểu là họ cũng chịu nhiều áp lực và sẽ rất cân nhắc trong thời điểm hiện tại, chỉ giải ngân cho khách hàng nào thực sự tốt", ông Phạm Ngọc Cảnh nói

Đây cũng là tâm tư của đa số nhà đầu tư bất động sản tại thời điểm này. Ông Đào Viết Phương - Chủ tịch Công ty CP Tập đoàn FDAO chia sẻ, năm nay doanh nghiệp còn có thể gồng lãi được nhưng năm 2023 khó sẽ càng thêm khó: 

"Về phía các ngân hàng họ trao đổi trong năm 2022 gần như không thể giải ngân được đối với lĩnh vực bất động sản và phải đợi kế hoạch năm 2023.

Hiện một vài ngân hàng ngoài quốc doanh hoặc ngân hàng liên doanh với nước ngoài vẫn còn room tín dụng nhưng điều kiện giải ngân tương đối phức tạp và còn kèm các điều kiện gần như bắt buộc, chẳng hạn như khách hàng phải mua bảo hiểm hoặc gói đầu tư.

Nhà nước đưa ra chỉ đạo không được bắt khách hàng mua bảo hiểm nhưng nhìn chung họ đâu có làm như vậy".

Dưới góc nhìn khác, Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, Chính phủ đã có động thái quan tâm gỡ khó cho thị trường bất động sản, với hàng loạt chỉ đạo, thậm chí là thành lập cả Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Tuy nhiên, động thái này mới chỉ giải quyết được về mặt tâm lý, bởi nguyên tắc là Chính phủ không thể lấy ngân sách để cứu thị trường.

"Tôi cho rằng những động tác này cũng chỉ tạo ra được sự yên tâm cho thị trường hay nói cách khác nó không tác động vào tư duy bỏ thị trường và tháo chạy. Tránh được tình trạng không yên tâm nhà đầu tư rời bỏ ngân hàng, rời bỏ trái phiếu và rời bỏ bất động sản.

Đấy là điều mà các thị trường cần đến tín dụng nhiều, cần đến các khoản vay lớn đều rất sợ vấn đề tâm lý", Giáo sư Đặng Hùng Võ phân tích

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng hiện nay là bởi 2 lý do. Một là dòng vốn bị thắt chặt, ngân hàng không bơm tiền vào thị trường nhằm kiểm soát khủng hoảng.

Hai là do chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản đã lạc hậu, nhiều dự án nhà ở không thể triển khai, dẫn đến thị trường khan hiếm cung hoặc có cung nhưng không phù hợp với túi tiền của đa số người lao động.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo Công điện 1164 của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cần sớm có kế hoạch bơm tiền vào thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm: "Ngân hàng sẽ có động thái bơm thêm vào thị trường, nhưng thay vì bơm không kiểm soát giống như hồi đầu năm dòng tiền chảy vào chỗ không cần thiết nó lãng phí, không kích thích sự phát triển ổn định của thị trường, chỉ tạo ra hoạt động đầu cơ lũng đoạn thị trường.

Bây giờ với chỉ thị của Thủ tướng thì ngân hàng sẽ cân nhắc việc bơm ra và bơm vào đâu cho đúng và trúng. Khi Chính phủ đã chỉ đạo rồi thì họ phải cân đối bơm tiền vào các dự án bức thiết, cấp thiết của xã hội, nếu không các ngành nghề khác cũng phải dừng lại".

Dưới góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, chỉ đạo của Chính phủ tương đối sát với tình hình hiện nay nhưng có khả thi hay không phụ thuộc rất lớn vào khâu tổ chức thực hiện, đề án triển khai cụ thể của từng bộ ngành cũng như nỗ lực tự thân của mỗi đoanh nghiệp.

Ông Ngô Trí Long lo ngại, bây giờ nếu không triển khai các giải pháp một cách nhanh chóng và hiệu quả thì thị trường bất động sản sẽ có nguy cơ từ trầm lắng đến đóng băng và nhiều khả năng hiện tượng bong bóng sẽ xảy ra: "Đây là một sự cảnh báo, nếu trầm lắng kéo dài, đến một lúc nào đó thanh khoản thị trường hoàn toàn đóng băng, nó tê liệt rồi thì chắc chắn sẽ dẫn tới hiện tượng bong bóng và đổ vỡ.

Trước tình trạng đó Chính phủ đã đưa ra những yêu cầu, nhưng Chính phủ không đưa ra giải pháp cụ thể, giải pháp cụ thể trên cơ sở các đề án của các bộ ngành và của từng DN".

Tuy nhiên TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia khẳng định, chỉ trong một thời gian ngắn Thủ tướng Chính phủ đã ban hành ít nhất 4 văn bản nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Đây là những giải pháp đồng bộ và quyết liệt, thị trường vốn cho bất động sản sẽ dần được khơi thông.

"Về cơ bản Tổ công tác và các bộ ngành địa phương đã khá chủ động tích cực lên phương án, hướng dẫn rất cụ thể nhằm hỗ trợ tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho nền kinh tế, trong đó có thị trường tài chính và bất động sản.

Tuy nhiên, có những dự án có thể tháo gỡ được ngay như vốn, trái phiếu, Ngân hàng nhà nước đã nới thêm room tín dụng 1,5 - 2%. Trong thời gian tới sẽ có hạn mức tăng trưởng tín dụng cho năm 2023, các vấn đề liên quan đến pháp lý thì có thể mất thời gian nhiều hơn", TS. Cấn Văn Lực phân tích.

Hàng loạt giải pháp giải cứu thị trường bất động sản đã được Chính phủ đưa ra. Tuy nhiên dưới để tránh lặp lại tình trạng bất động sản bong bóng mà không thể vỡ, cần phải ưu tiên cải cách thị trường bất động sản, đồng thời tập trung phát triển nền kinh tế dựa vào sản xuất công nghiệp và dịch vụ, tránh dựa vào bất động sản như hiện nay.

Góc nhìn của VOV Giao thông qua bình luận: Cần ưu tiên cải cách thị trường bất động sản lên hàng đầu. 

Theo phân tích của một số chuyên gia, thị trường bất động sản đang lặp lại chu kỳ của hơn 10 năm trước khi nợ xấu liên quan đến bất động sản đã tái xuất hiện, nhiều ngân hàng đang rao bán nợ xấu với các bất động sản thế chấp.

Tuy nhiên hiện nay thị trường mới chỉ ở trạng thái trầm lắng chứ chưa tới mức đóng băng và có nhiều sự khác biệt so với trước đây.

Sự khác biệt cơ bản là trước đây cung vượt cầu ở phân khúc cao cấp, nhưng ở phân khúc thấp cấp như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ thì lại không có cung trong khi cầu rất lớn. Còn hiện nay cung ở cả 2 phân khúc đều thiếu, trong đó cung ở phân khúc giá rẻ gần như bằng không.

Nguyên nhân được chỉ ra là do vướng mắc về thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư, dự án không được duyệt dẫn đến nguồn cung bị hạn chế.

Một sự khác biệt nữa là hiện nay Ngân hàng nhà nước đã có những chính sách giữ an toàn cho thị trường tín dụng khá tốt, như duy trì tỷ lệ dự trữ bắt buộc khi cho vay bất động sản ở mức từ 200-400% là khá an toàn. Vì thế mặc dù có nợ xấu nhưng các ngân hàng thương mại chưa có biểu hiện “đột quỵ” vì nợ xấu.

Trong khi trước đây nhiều ngân hàng lao đao vì nợ xấu, buộc Chính phủ phải thành lập Công ty Quản lý tài sản (VAMC) để xử lý nợ xấu. Bên cạnh đó là câu chuyện nợ xấu trên thị trường trái phiếu có liên quan đến các “ông lớn” ngành bất động sản do đã vi phạm pháp luật trong phát hành trái phiếu.

Để gỡ khó cho thị trường bất động sản Thủ tướng Chính phủ đã có hàng loạt văn bản chỉ đạo Ngân hàng nhà nước và các bộ ngành địa phương về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, khơi thông kênh dẫn vốn trung và dài hạn cho DN; tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Chính phủ cũng thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản và nhà ở.

Sau hàng loạt chỉ đạo, Ngân hàng nhà nước đã có động thái nới room tín dụng và chỉ đạo các ngân hàng thương mại bơm vốn vào thị trường.

Mới đây các ngân hàng cũng đã nhóm họp và thống nhất không được nâng trần lãi suất huy động vượt mức 9,5%/năm, khi trần lãi suất huy động thấp thì lãi suất cho vay ắt sẽ giảm theo, đây là tín hiệu khá tốt cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để giải quyết những vướng mắc về mặt pháp lý, Hiệp hội Bất động sản VN kiến nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành 2 Nghị định theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước về xây dựng và đất đai.

Thế nhưng phương án này rất khó khả thi, thay vào đó Quốc hội nên xem xét ban hành Nghị quyết nhằm giải quyết tất cả những vướng mắc về mặt pháp lý liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản, thậm chí có thể giải quyết đối với từng dự án trong thời gian nhất định.

Các giải pháp này nếu không được thực hiện kịp thời và hiệu quả thì thị trường bất động sản có nguy cơ tái xuất hiện bong bóng, kéo theo suy thoái và khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Tuy nhiên, để tránh lặp lại tình trạng bất động sản bong bóng mà không thể vỡ, Chính phủ cần ưu tiên cải cách thị trường bất động sản; đồng thời tập trung phát triển nền kinh tế dựa vào sản xuất công nghiệp và dịch vụ.

Để cải cách thị trường bất động sản, việc định giá đất cần đảm bảo tính khách quan và sát với giá thị trường, hiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đã bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Về nguồn vốn, Chính phủ cần tính đến các gói hỗ trợ tương tự gói 30.000 tỷ đồng trước đây, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thay vì hỗ trợ nhỏ giọt như hiện nay.

Ngoài ra, cần có lộ trình xây dựng và áp dụng các sắc thuế bất động sản phù hợp, đánh thuế cao đối với những đối tượng thu gom, nắm giữ nhiều bất động sản và để đất hoang hóa nhằm ngăn chặn đầu cơ, giúp người thu nhập thấp có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở.