Hợp đồng mua bán nhà đất theo mẫu: Không nên áp dụng cứng nhắc
Nghị định số 02/2022 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3 vừa qua, thay thế cho Nghị định 76/2015.
Với nhiều điểm mới tiến bộ, đang được đông đảo dư luận quan tâm, Nghị định 02 được kỳ vọng sẽ khắc phục một phần những thiếu sót, bất cập của thị trường bất động sản.
Đáng chú ý, Nghị định cũng quy định về hợp đồng mẫu trong hoạt động kinh doanh bất động sản và buộc các chủ thể phải tuân theo. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, PV VOV Giao thông có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội.
Nghe nội dung chi tiết tại đây:
PV: Nghị định 02/2022 của Chính phủ vừa chính thức có hiệu lực đã phân định rõ 8 loại mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua cho từng loại hình nhà ở, công trình xây dựng (như chung cư, căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, nhà ở riêng lẻ,...). Theo ông, việc này có ý nghĩa như thế nào?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Trước hết, phải ghi nhận sự nỗ lực hoàn thiện tính pháp lý trong hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản thông qua các mẫu hợp đồng để tránh sự mù mờ trong pháp luật giữa các chủ thể bán và mua. Ví dụ, các phân khúc về condotel, officetel.
Trước đây, chúng ta chưa có các luật hướng dẫn cụ thể, cho nên mỗi một đơn vị, một địa phương, chủ thể bán, giao dịch lại khác nhau dẫn tới các hệ luỵ pháp lý, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và khách hàng.
Do đó, Nghị định 02, thay thế Nghị định 76 thì đã giải quyết được cơ bản những vướng mắc, làm sáng tỏ hơn tính pháp lý trong các mẫu hợp đồng tương ứng với từng phân khúc bất động sản. Ví dụ như chuyển nhượng, mua bán nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, các quyền sử dụng đất hay một số sản phẩm thương mại, dịch vụ.
Đây là sự nỗ lực, cố gắng và nó sẽ giảm thiểu nhiều tranh chấp và sẽ có các tác động tích cực tới các giao dịch mua bán.
PV: Mỗi loại hình bất động sản sẽ có đặc tính riêng liên quan đến thiết kế, xây dựng, vận hành và có các đặc điểm pháp lý khác nhau. Vậy quan điểm của ông như thế nào về việc Nghị định 02 quy định các hoạt động kinh doanh bất động sản phải “lập thành hợp đồng theo mẫu” có sẵn thay vì quy định “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” trong Nghị định 76?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Đã gọi là hợp đồng thì chỉ mang tính chất tham khảo đối với các chủ thể mà không vi hiến. Và hợp đồng có thể bằng mồm, bằng các giao dịch, thoả thuận, thể hiện ý chí của các bên tham gia miễn là không vi phạm pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội.
Đặc biệt là với những hợp đồng có tính chất về kỹ thuật cao, ví dụ như hợp đồng về bất động sản đính kèm theo các thiết bị điện tử, cơ khí, liên quan đến nhiều yếu tố kỹ thuật mà một mẫu hợp đồng kèm theo Nghị định 02 không thể cứng nhắc để áp dụng được, hợp đồng liên quan đến những giá trị vô hình mà giá trị hiện hữu không thể thể hiện được.
Như vậy, nếu áp dụng theo hợp đồng mẫu thì sẽ là khiên cưỡng, cứng nhắc. Vì vậy, cần phải điều chỉnh theo tính linh hoạt tương ứng với thực tế trong các hoạt động giao dịch kinh doanh, thương mại dịch vụ bất động sản.
PV: Xin cảm ơn ông!