Nguy cơ khiếu kiện và vỡ bong bóng vì đấu giá đất quá mức

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam liên tiếp chứng kiến nhiều trường hợp doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đấu giá đất rất cao rồi ‘bỏ cọc’. Hiện tượng này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn tạo hệ lụy lớn, ảnh hưởng tới các nhà đầu tư khác.

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Cuối năm 2021 và ngay những ngày đầu tháng 2/2022, thị trường bất động sản Việt Nam liên tiếp chứng kiến nhiều cú sốc lớn. Sau vụ việc Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc số tiền gần 600 tỉ đồng và xin hủy kết quả trúng đấu giá lô đất số 3-12, tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, mới đây, Công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh thương mại Bình Minh cũng gửi văn bản xin hủy kết quả trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích hơn 5.000m2.

Trước đó, công ty này trúng đấu giá với số tiền 5.026 tỉ đồng, cao gấp gần 7 lần so với giá khởi điểm. Việc xin hủy kết quả khiến Công ty Bình Minh chịu mất số tiền cọc bằng 20% giá khởi điểm là 145 tỉ đồng.

Theo các chuyên gia, cái giá phải trả của những doanh nghiệp trên là từ bỏ quyền mua và tiền đặt cọc, nhưng sự việc để lại hệ lụy vô cùng lớn, không chỉ tạo tiền lệ không tốt cho hoạt động đấu giá mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định: “Hiện tượng vừa qua như ở Thủ Thiêm đang làm biến dạng thị trường bất động sản, ảnh hưởng rất lớn đến các giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng cả đến quan hệ giữa các nhà đầu tư với người tiêu dùng. Người ta đang hướng đến trạng thái ổn định thì hiện tượng này dẫn đến trạng thái bất ổn định.

Đây là những hậu quả tiêu cực, nó làm cho giao dịch trên thị trường bị nhiễu loạn. Nhà nước căn cứ vào giá thị trường, nhưng nếu căn cứ vào trạng thái ảo này để định giá các tài sản, định giá mặt bằng thì sẽ không phản ánh đúng thực chất”.

Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, một số quy định hiện hành như đánh giá năng lực nhà đầu tư khi tham gia đấu giá vẫn chưa đầy đủ, chính xác và cần điều chỉnh trong thời gian tới. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu tăng chế tài xử phạt để phòng ngừa hành vi vi phạm: “Năng lực tài chính của các nhà đầu tư khi tham gia đấu giá chưa được đánh giá một cách đầy đủ, chưa được đánh giá một cách chính xác. Thứ hai là chúng ta cũng phải có những điều chỉnh về các chế tài. Chứ không phải chỉ là khi anh bỏ, hủy kết quả đấu giá của mình thì chế tài bằng cách mất tiền cọc như vậy thì đơn giản quá”.

Thực tế cho thấy, không chỉ ở Việt Nam, mà ngay cả trên thế giới, hiếm cuộc đấu giá đất nào có giá ‘trên trời’ như ở Thủ Thiêm, với số tiền lên tới 2,4 tỷ đồng cho mỗi m2. 

Mức giá được nâng lên quá cao có thể giúp đơn vị trúng thầu đạt mục đích nào đó. Tuy nhiên, điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản gặp khó khăn. Đặc biệt trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, dễ kích động người dân bị thu hồi đất đã nhận tiền bồi thường hoặc chưa nhận tiền bồi thường khiếu nại, đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam nêu quan điểm: “Việc đấu giá cao sau đó bỏ cọc thực tế ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Ví dụ như giai đoạn vừa qua lập tức thị trường phản ánh tiêu cực, giá, mã cổ phiếu của các công ty bất động sản giảm. Bên cạnh đó, việc giải phóng mặt bằng cũng gặp khó khăn.

Bởi khi giá cao, việc đền bù người dân họ sẽ nhìn vào mức giá bán ra và yêu cầu đền bù cao hơn, nên việc giải phóng mặt bằng sẽ gây tình trạng khó khăn hơn. Bên cạnh đó, nó không phản ánh tính trung thực của thị trường và làm mất cơ hội của những nhà đầu tư thực sự.

Những nhà đầu tư thực sự tâm huyết, họ có tiềm lực, phân tích chính xác về tình hình thị trường và khả năng kinh doanh của họ. Tuy nhiên những đơn vị, cá nhân đấu giá cao làm méo mó thị trường và mất cơ hội của những đơn vị có nhu cầu thực sự”.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc thổi lên quá cao không chỉ tạo mặt bằng giá nhà đất ảo mà còn có thể gây tình trạng bong bóng bất động sản. Thực tế ngay sau vụ đấu giá, có thời điểm giá đất quanh khu vực Thủ Thiêm đã tăng từ 20-30% thậm chí 40% trong một khoảng thời gian rất ngắn.

Đánh giá về sự ảnh hưởng chung của thị trường, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết: “Để bỏ giá như thế này sẽ để lại hệ quả cho xã hội rất không tốt, bởi đây sẽ là tham chiếu giá cả cho tất cả khu vực xung quanh đó, thậm chí ảnh hưởng tới cả toàn quốc, đây là những cái tôi cho rằng không đáng có.

Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần có kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ, ngoài ra, các đối tượng tham gia đấu giá phải có đủ điều kiện thì chúng ta mới có thể ngăn chặn tình trạng này”.

Chia sẻ quan điểm trên ông Hoàng Cường, Giám đốc Giám đốc Công ty tư vấn xây dựng và dịch vụ đầu tư Kinh Bắc nhận định: “Đưa một giá đất rất cao lên xong bỏ cọc, gây ra những hậu quả rất không tốt cho thị trường bất động sản. Sau khi có thông tin đấu giá đất Thủ Thiêm thị trường bất động sản đã tăng rất nóng, thậm chí tăng dựng đứng luôn.

Nhưng sau giai đoạn đó và có thông tin bỏ cọc thì thị trường đã hạ nhiệt. Tôi nghĩ đây có khi là cách làm của một vài doanh nghiệp để đầu cơ bất động sản, tạo bong bóng. Nhưng rất may là nhà nước có một vài chính sách để kìm chế sự phát triển nóng”.

Nhìn nhận ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc công ty luật Minh Bạch nêu quan điểm: “Ngay khi có dấu hiệu bất thường trong việc trả giá cực cao đối với đấu giá đất Thủ Thiêm thì ngay lập tức Bộ Công an cũng đã có động thái vào điều tra các dự án của các chủ đầu tư, những đơn vị trả giá cao.

Rồi ngân hàng nhà nước cũng thanh tra các hoạt động cấp tín dụng đối với các hoạt động đấu giá này. Pháp luật Việt Nam quy định rất rõ, nếu trong trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá và gây ảnh hưởng, gây thiệt hại đến người khác, nhẹ thì anh có thể bị xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến hoạt động đấu giá.

Còn nếu hơn nữa, đủ yếu tố cấu thành thì sẽ bị xem là hành vi phạm tội và sẽ bị xử lý theo quy định của luật hình sự năm 2015 về hành vi vi phạm quy định trong lĩnh vực đấu giá”.

Thời gian qua, hiện tượng bỏ cọc sau đấu giá đất diễn ra không phải hiếm tại một số khu vực từng được cho là điểm tăng nóng về giá đất, gây ảnh hưởng không nhỏ đến cả doanh nghiệp lẫn thị trường bất động sản.

Điều này khiến dư luận đặt câu hỏi, cần làm gì để siết chặt cũng như lấp đầy khoảng trống pháp lý trong hoạt động đấu giá đất.

Đây cũng là góc nhìn của VOV Giao thông: “Đấu giá đất rồi bỏ cọc: Hệ lụy lớn cần giải pháp kịp thời”.

Trước hiện tượng đấu giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường diễn ra khá phổ biến tại một số địa phương, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ về những hệ luỵ, tiêu cực đồng thời kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Tài chính tăng cường thanh tra, kiểm tra về đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, có yếu tố trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất để đảm bảo an toàn tín dụng.

Cùng với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có đã Công văn số 413 gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Để có cơ chế đấu giá tài sản công nói chung, bất động sản nói riêng nhằm phát huy tối đa hiệu quả, nhiều chuyên gia cho rằng, thời gian tới cần minh bạch và quản lý chặt chẽ hơn hoạt động đấu giá đất, nhất là khung hành lang pháp lý. Cơ quan chức năng cần xem xét chế tài xử lý đối với các doanh nghiệp hủy cọc, ví dụ như lần sau không cho tiếp tục đấu giá. 

Bên cạnh đó, cơ chế đấu giá cần xem xét lại, có thể rút ngắn lại thời gian đặt cọc hiện theo quy định tới 90 ngày. Đồng thời, mức đặt cọc 20% cần tính toán lại; thậm chí, nếu cần thiết thì tăng mức đặt cọc lên để doanh nghiệp không dám bỏ cọc. Ngoài ra, tư cách của cá nhân, đơn vị tham gia đấu giá đất cũng cần xem xét kỹ. 

Đây sẽ là các giải pháp cốt yếu làm sao để ‘chọn mặt gửi vàng’, xác định được doanh nghiệp, nhà đầu tư có năng lực tài chính, có kinh nghiệm và thực sự tâm huyết với dự án.

Có thể nói, đất đai là lĩnh vực nhạy cảm, phức tạp, liên quan đến mọi mặt đời sống kinh tế xã hội. Việc thổi mặt bằng giá đất lên quá cao so với giá trị thực dễ kích động tâm lý người dân trong diện đền bù, giải tỏa đòi mức bồi thường cao hơn phương án được phê duyệt, thậm chí khiếu nại vượt cấp, gây mất ổn định xã hội. 

Thời gian qua, tại một số địa phương, 90% số đơn khiếu nại, tố cáo thuộc lĩnh vực đất đai. Khiến hệ lụy nhà nước và xã hội phải giải quyết rất lớn, không chỉ trong lĩnh vực đất đai mà còn tạo hiệu ứng domino, ảnh hưởng tới các thành phần kinh tế khác.

Chính vì vậy, việc siết chặt quản lý, đưa ra chế tài đủ mạnh trong lĩnh vực đất đai sẽ góp phần quan trọng trong việc đảm bảo ổn định kinh tế, xã hội.