Ưu tiên cải cách thị trường bất động sản

Hàng loạt giải pháp giải cứu thị trường bất động sản đã được Chính phủ đưa ra. Tuy nhiên dưới góc nhìn của VOVGT, để tránh lặp lại tình trạng bất động sản bong bóng mà không thể vỡ cần phải ưu tiên cải cách thị trường BĐS.

Đồng thời tập trung phát triển nền kinh tế dựa vào sản xuất công nghiệp và dịch vụ, tránh dựa vào bất động sản như hiện nay.

Theo phân tích của một số chuyên gia, thị trường bất động sản đang lặp lại chu kỳ của hơn 10 năm trước khi nợ xấu liên quan đến bất động sản đã tái xuất hiện, nhiều ngân hàng đang rao bán nợ xấu với các bất động sản thế chấp.

Tuy nhiên hiện nay thị trường mới chỉ ở trạng thái trầm lắng chứ chưa tới mức đóng băng và có nhiều sự khác biệt so với trước đây.

Sự khác biệt cơ bản là trước đây cung vượt cầu ở phân khúc cao cấp, nhưng ở phân khúc thấp cấp như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ thì lại không có cung trong khi cầu rất lớn. Còn hiện nay cung ở cả 2 phân khúc đều thiếu, trong đó cung ở phân khúc giá rẻ gần như bằng không.

Nguyên nhân được chỉ ra là do vướng mắc về thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư, dự án không được duyệt dẫn đến nguồn cung bị hạn chế.

Một sự khác biệt nữa là hiện nay Ngân hàng nhà nước đã có những chính sách giữ an toàn cho thị trường tín dụng khá tốt, như duy trì tỷ lệ dự trữ bắt buộc khi cho vay bất động sản ở mức từ 200-400% là khá an toàn. Vì thế mặc dù có nợ xấu nhưng các ngân hàng thương mại chưa có biểu hiện “đột quỵ” vì nợ xấu.

Trong khi trước đây nhiều ngân hàng lao đao vì nợ xấu, buộc Chính phủ phải thành lập Công ty Quản lý tài sản (VAMC) để xử lý nợ xấu. Bên cạnh đó là câu chuyện nợ xấu trên thị trường trái phiếu có liên quan đến các “ông lớn” ngành bất động sản do đã vi phạm pháp luật trong phát hành trái phiếu.

Để gỡ khó cho thị trường bất động sản Thủ tướng Chính phủ đã có hàng loạt văn bản chỉ đạo Ngân hàng nhà nước và các bộ ngành địa phương về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, khơi thông kênh dẫn vốn trung và dài hạn cho DN; tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Chính phủ cũng thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản và nhà ở.

Sau hàng loạt chỉ đạo, Ngân hàng nhà nước đã có động thái nới room tín dụng và chỉ đạo các ngân hàng thương mại bơm vốn vào thị trường.

Mới đây các ngân hàng cũng đã nhóm họp và thống nhất không được nâng trần lãi suất huy động vượt mức 9,5%/năm, khi trần lãi suất huy động thấp thì lãi suất cho vay ắt sẽ giảm theo, đây là tín hiệu khá tốt cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để giải quyết những vướng mắc về mặt pháp lý, Hiệp hội Bất động sản VN kiến nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành 2 Nghị định theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước về xây dựng và đất đai.

Thế nhưng phương án này rất khó khả thi, thay vào đó Quốc hội nên xem xét ban hành Nghị quyết nhằm giải quyết tất cả những vướng mắc về mặt pháp lý liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản, thậm chí có thể giải quyết đối với từng dự án trong thời gian nhất định.

Các giải pháp này nếu không được thực hiện kịp thời và hiệu quả thì thị trường bất động sản có nguy cơ tái xuất hiện bong bóng, kéo theo suy thoái và khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Tuy nhiên, để tránh lặp lại tình trạng bất động sản bong bóng mà không thể vỡ, Chính phủ cần ưu tiên cải cách thị trường bất động sản; đồng thời tập trung phát triển nền kinh tế dựa vào sản xuất công nghiệp và dịch vụ.

Để cải cách thị trường bất động sản, việc định giá đất cần đảm bảo tính khách quan và sát với giá thị trường, hiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đã bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Về nguồn vốn, Chính phủ cần tính đến các gói hỗ trợ tương tự gói 30.000 tỷ đồng trước đây, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thay vì hỗ trợ nhỏ giọt như hiện nay.

Ngoài ra, cần có lộ trình xây dựng và áp dụng các sắc thuế bất động sản phù hợp, đánh thuế cao đối với những đối tượng thu gom, nắm giữ nhiều bất động sản và để đất hoang hóa nhằm ngăn chặn đầu cơ, giúp người thu nhập thấp có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở.